Comprendre la rentabilité locative
La rentabilité locative d’un bien immobilier, y compris un studio de jardin, se mesure par le ratio entre les revenus locatifs générés et l’investissement total consenti.
- Rentabilité brute : (Revenus locatifs annuels / Coût total de l’investissement) x 100.
- Rentabilité nette : (Revenus locatifs annuels – Charges) / Coût total de l’investissement x 100.
Pour calculer la rentabilité locative d’une annexe de maison, il convient alors de prendre en compte la rentabilité nette, c’est-à-dire de bien intégrer le calcul des charges.
Quel est le coût d’investissement?
Le coût d’investissement se calcule à partir du coût d’acquisition, de livraison et d’installation de la maison de jardin, auquel il faut ajouter les frais annexes.
Pour un studio de 20 m2 équipé d’une cuisine, une salle de bain, de sanitaires et d’une terrasse, les prix au m2 oscillent entre 2500 à 3500€ TTC du m2 selon les constructeurs.
Attention, les prix ne sont pas toujours en corrélation avec la qualité du bâti. En effet, tout dépend de la politique commerciale du constructeur. Alors n’hésitez pas à le questionner sur le principe constructif du studio, car il en va de sa longévité et de la qualité d’isolation (et donc des frais d’énergie) de votre investissement. Cherchez à comprendre ce que vous payez réellement, car parfois, certains constructeurs imputent une large partie du prix aux frais de marketing par exemple.
Concernant les frais annexes, on retrouvera principalement :
- Les frais administratifs : déclaration préalable ou permis de construire. Comptez entre 500 € et 1000 € si vous déléguez la conception du dossier.
- Les frais de raccordement du studio : en électricité, en arrivée et évacuation des eaux, les prix peuvent varier selon les localités. Comptez entre 200 € et 300 € du mètre linéaire.
- La taxe d’aménagement, payable une fois, pour un montant de l’ordre de 700 €.
Les charges régulières : le studio de jardin VS un appartement
Outre son coût d’acquisition, la maison de jardin ressort grande gagnante sur ce point lorsqu’on la compare à l’investissement locatif d’un appartement. En effet, vous n’aurez pas de charges de copropriété à supporter ou de mauvaises surprises telles qu’un ravalement de façade de l’immeuble, par exemple.
Ainsi, seuls quelques frais d’usages liés à l’entretien et des petites réparations peuvent affecter ce poste.
Sur le plan de la fiscalité, la revalorisation de votre taxe foncière après l’installation du studio de jardin sera sans commune mesure avec la taxe foncière afférente à l’achat d’un appartement.
Quelles sont les charges de commercialisation et de conciergerie?
Si vous optez pour la location “longue durée”, aucun frais de commercialisation ne sont à prévoir, pas plus que de frais de conciergerie.
En revanche, pour de la location saisonnière ou touristique, certains frais doivent être pris en compte. En effet, pour être loué, votre studio devra être visible : des plateformes web telles que Airbnb, Abritel, Booking ou Le Bon Coin vous permettront de le commercialiser. Naturellement ces services ont un coût, d’environ 10 à 16% du prix des nuitées que vous facturez à vos clients.
Outre la commercialisation, pensez à la conciergerie : accueil des clients, gestion des draps, nettoyage du studio… Naturellement, il vous est possible de gérer cette logistique par vous même. Dans le cas contraire, vous pourrez avoir recours à une société de conciergerie, capable de vous épauler sur ce sujet et celui de la commercialisation, pour un tarif moyen de 20% de ce que vous percevez.
Quels sont les critères à prendre en compte pour fixer votre prix de location?
Les revenus potentiels de votre annexe de maison sont étroitement liés aux attraits de votre localisation géographique, à la qualité de votre hébergement, à la capacité de votre studio, et au type de location choisi.
Vous avez sûrement entendu cette fameuse phrase : “l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement : avant tout !”.
On peut appliquer cet adage à la location d’une maison de jardin. L’emplacement est en effet déterminant pour choisir le type de location approprié :
- En zone touristique : la location “courte durée” peut s’avérer très pertinente. À proximité d’un parc d’attraction ou d’un attrait touristique prisé, le taux d’occupation peut s’avérer particulièrement important.
- En zone périurbaine (à moins de 30 mn d’un centre ville) : le logement longue durée d’un(e) étudiant(e) par exemple est approprié, étant donné la pénurie connue de logements dans nos métropoles françaises. L’accès aux transports en commun peut dans ce cas être un vrai plus.
- En territoires ruraux sans spécificités touristiques : naturellement la location reste envisageable, mais le taux d’occupation risque de retarder le ROI (retour sur investissement), sauf à trouver un locataire “longue durée”. En effet, les terrains de maisons en zone secondaire présentent généralement des surfaces plus vastes, ce qui permet de dédier à la maison de jardin, une zone de terrain éloignée de votre maison. Ainsi chacun reste chez soi sans promiscuité.
L’investissement locatif dans une maison de jardin connaît un engouement particulier, car il concurrence “l’appartement locatif” en des points majeurs (coût d’acquisition et charges).
Afin de faire les bons choix et d’assurer la rentabilité du studio, il convient d’avoir une approche à 360°.
L’équipe ōmni se tient à votre disposition pour évaluer ensemble la rentabilité de votre projet, au travers d’échanges sur vos souhaits, de l’analyse de votre secteur géographique, et des particularités de votre maison.
